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2018-09-24 08:36 来源:现代生活

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长沙炒房现象调查:买房为何难,房子如何俏?
发布时间:2018-09-24 10:33:23   来源:华声在线  作者:陈淦璋 贺佳

今年以来,“买房越来越难,房子越来越俏”已成为长沙楼市的常态。加上一些投机行为和恶意炒作,“茶水费”“捂盘惜售”“通宵排队买房”等现象层出不穷。6月上旬,湖南日报记者对此进行了走访——

长沙炒房现象调查

湖南日报·华声在线记者 陈淦璋 贺佳

市民感叹“买房难、排队难”

6月8日下午,位于梅溪湖板块的中国铁建“梅溪青秀”10号栋开盘,每平方米均价1.2万元左右。

“124套房子,共有2100多人认筹,我感觉中签的希望不大。”长沙市开福区某事业单位职工周女士告诉记者,2014年看“梅溪青秀”时,每平方米均价还只有4000多元,而且随到随买、无需摇号。

等到周女士回过神来,“梅溪青秀”最近的一次开盘,已是2017年5月。手慢的她,再度错过。

此后,“梅溪青秀”多次放出消息,但就是不见开盘。而价格也悄然上涨,向着万元迈进。

在此期间,周女士把长沙城区的热门楼盘都看了一轮。从西二环附近,均价7000多元的长房云时代,到银盆岭大桥附近,均价1万元左右的保利天禧,再到梅溪湖板块,报价高达1.8万元的建发央著,周女士最大感触是“为何调控政策越来越密集,买房的人反而越来越多、排队越来越长”。

要是把时间拉回到两年之前,在长沙买房基本不成问题。这座典型的“GDP快速增长,房价相对平稳”的城市,也被舆论广泛认为是省会城市中少见的“房价洼地”。

但2016年下半年以后,在长沙楼市“去库存”明显提速及“外地炒房团来梅溪湖抄底”等各路真假消息的烘托下,长沙房价开始步入上行通道,并在局部地区出现了跳涨现象。

老老少少皆成刚需,放大市场购买力

美国社会纪实巨著《光荣与梦想》中,提到1929年美国股灾之前最后的疯狂,其中一个耐人寻味的细节是:“城里人纷纷投资股票,从汽车厂的工人到擦鞋的少年,都在热烈地谈论着不断上涨的股市……”

眼下,长沙楼市“全民进场、遍地刚需”的情景,与这一幕有着隐隐的相似。

今年6月5日,位于长沙市岳麓区的中国电建地产湘熙水郡四期8、9、10号栋预售商品房摇号开盘。而在其对外公示的刚需摇号排序名单中,年少者、年长者比比皆是。尤其一名出生于2006年的12岁购房申请人和一名出生于1933年的85岁购房申请人,更是引发“刚需为何越来越多”的广泛质疑。

显然,在当前市场火爆的氛围下,许多购房刚需者选择提前入市,也令原本与买房不相干的人员悉数进场,进一步放大了市场购买力,投机行为开始演化为“供需矛盾”。为此,许多市民在长沙“市长信箱”中或“吐槽”或建言:

“很多外地投资客钻政策漏洞,落户买房后又马上迁出户口继续炒房,就应该明确落户1年内不准迁出”;

“建议父母投靠成年子女入户的,不得作为单独家庭购房”;

……

一组数据印证了市民们的担忧:自2017年“3·18”调控政策实施以来,长沙市外迁入后即迁出的共1788人,其中迁入后又迁出且购买了新建商品住房的达510人、购买了二手住房的123人。

还有一些炒房客想方设法钻政策的“空子”,如利用购买格子商铺、购买杂屋等手段非正常落户,再进行购房。相关部门近期还破获了个税证明造假、户口造假的案件。

调控政策前后不一,强化看涨预期

2017年,长沙市先后出台了“3·18”“5·20”“9·23”等一系列楼市调控政策,今年又有刚需优先、房屋全装修及细则等各类政策出台。这些政策制定的初衷,就是为了更好地调控和规范楼市,促进长沙房地产市场平稳健康发展。通过综合实施调控措施,有效遏制了长沙楼市过快上涨。

但记者在采访中发现,也有一些市民反映政策之间衔接不畅、考虑不细,个别条款前后不一,让人摸不着头脑。

籍贯衡阳的小王,目前正在中南大学读大三,有意在长沙购房。他在了解相关政策后,仍有疑惑:若按相关政策理解,在长沙高校就读的大学生只要拥有长沙市集体户口,便可以买房。但今年5月,长沙市住建委在网上回复:非长沙户口、挂在学校集体户的在读大学生,不论是本科生还是研究生,都没有购房资格。在读大学生到底有没有资格购房,人们莫衷一是。

去年6月,长沙市发改委、住建委、国家统计局长沙调查队三部门联合发出通知,规定申请全装修住宅,装修价格不得超过毛坯价格的15%。但今年3月,长沙市发布“全装修新政”后,由于配套的实施细则并未同步跟进,市场爆发出强烈的溢价冲动。今年6月出台的实施细则又明确,“限价房”等刚需房的精装修价格上限暂定为每平方米2500元。

业内人士在接受采访中坦言,政策在短时间内前后不一、相互“打架”,从而导致市民对政府调控的决心有疑惑,导致开发商对政府调控的执行力度心存侥幸,也在一定程度上强化了楼市看涨的预期。

未来供应有保障,但短期存在结构性失衡

日前,“长沙楼市库存告急,仅剩2.8个月”的说法在网络上广为流传,加剧了市场紧张的情绪。

业内人士指出,细究所谓的“库存2.8个月”,只算了办理预售许可证或现房销售备案但尚未销售的商品房,也就是没有算“捂盘”的楼盘,更没算新增供地项目。

按照长沙市住建委的最新统计,目前全市在建楼盘664个,在建商品住宅面积达4900万平方米,待建商品住宅面积5560万平方米;已取得预售证未销售的商品住宅达464.31万平方米,已办理施工许可但未办理预售许可的商品住宅达1308.18万平方米,可满足近9个月的市场供应。供求关系整体平衡。

既然如此,为何长沙市场上普遍反映“买房越来越难,房子越来越俏”?

业内人士道出了其中缘由:根据相关调控要求,此前一段时间,长沙市审批楼盘备案价,都是采取“网签高低价对冲”的办法,既对申报较高价格的楼盘“放行”,也推动较低价格的楼盘入市。

而随着时间推移,较低价格的楼盘愈发稀少,“子弹基本打光了”。而楼盘价格整体上行,导致无法实现合理对冲,存在高价房源网签难、高地价项目入市难等问题。同时,由于部分房地产开发企业“捂盘惜售”、部分中介和“黑中介”乘机哄抬二手房价,打乱了正常的市场供给节奏,造成短期结构性失衡。

部分开发商“捂盘惜售”,树立坏典型

一方面,购房者等待新盘入市“望眼欲穿”;另一方面,有的楼盘早已封顶,甚至已经拿到预售许可证,却迟迟没有入市销售。

按照相关规定,取得商品房预售许可证后10天内,必须一次性公开,整栋、全部同时对外销售。

今年6月,长沙市住建委发布《企业失信行为曝光台信息汇总表(2018年5月)》,才子嘉都、星光名座、富瑞苑、千江锦园等多个开发项目因“房地产市场调控的相关政策落实不到位”“涉嫌存在未取得预售许可证违规收取预付款性质费用行为”“取得预售许可后未按要求及时开盘销售”等原因被曝光。

像这样的例子还有不少。这其中,一些大型房产开发企业带头“捂盘惜售”,树立了坏典型。

位于人民东路的中交中央公园,最近一次开盘,还要追溯到2016年11月。而记者实地走访发现,该楼盘不少楼栋早已封顶。

位于梅溪湖北岸的中建梅溪湖中心,楼栋也已封顶。不少购房者对这个黄金位置的楼盘翘首以盼。

还有中冶中央公园、中央美郡等楼盘,在长沙楼市“捂盘”界也颇有盛名。

“开发商因为政策受限而无法获取高备案价,无法达到获取更多利润的要求,因此寄希望于日后限价政策松动,市场观望情绪严重。”业内人士透露,部分开发商通过放缓施工进度、不服从价格监制反复询价、达到预售条件不入市销售等方式“捂盘惜售”,还有的开发商通过花样翻新的营销方式炒热项目,营造市场供需紧张态势。

业内广泛认为,现在的长沙楼市,已经全面进入央企和国内地产50强为主的巨头时代,资金实力远非本土中小开发商可比。在巨大的利益面前,一些大开发商选择了“扛”与“等”。

部分中介哄抬房价,少数自媒体搅乱市场

记者在调查中发现,为突破政府审核价格的限制,谋取超额利润,有的开发商与中介“里应外合”,以收取高额“茶水费”的形式提供“内部房源”;还有的开发商寄希望于“炒热二手房,扩大一二手房价格倒挂空间”,来谋求政府对楼市调控政策的松动。

这为部分中介和“黑中介”提供了投机取巧的“土壤”。有的声称花个二三万元就可以帮客户办户口;有的发布二手房源虚假价格信息,引起许多刚需购房者恐慌,加剧房价非理性上涨;有的通过造假骗取购房资格,人为占据房源扰乱市场……

这也让一批炒房客看到了长沙楼市的“商机”。他们利用微信等渠道,一方面充当“吹鼓手”角色,一方面通过哄抬房价从中牟利。

今年6月7日,长沙市网信办联合市住建委、市公安局等部门集中约谈了“布说天下”“肖东敏”“长沙楼市圈”“0731房产网”“楼盘网”等微信公众号和网站负责人,强化对属地新媒体的管理和教育引导。

据了解,这几家自媒体为提高关注度,采用夸张、猎奇的标题博取眼球,并采取“以偏概全”等手段,片面解读中央、省、市房地产调控政策,违规发布未经核实的信息误导网民,造成了社会影响。有的“定向”吹捧楼盘,再从开发商收取“信息费”;有的甚至还干起了“非长沙户籍可保证落户”等规避楼市调控的业务。

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